古代的房地产

中国是世界上最早对房地产进行有效监管的国家之一。“田有定主，民有定所”是历代王朝治国兴邦的首要政务，那么历代政府是如何来监管房地产的呢?

　　

　　最早的“房产税”

　　 从房产中征收一定的赋税，是历代王朝赋税的重要来源之一。早在西周时期，为了规范都城内的商业集市及都城建设，就开始有目的地向商人征收一定的赋税。当时西周的商人分为行商与坐商，所谓行商就是在规定时间内进入都城贩卖商品的货郎担，而坐商指的是在都城内有固定店铺的商人，西周政府仅向坐商征收一种名为“廛布(钱)”的税。周代典籍《礼记·王制》中就有“廛，市物邸舍，税其舍而不税物”的记载，这是历史上最早有关“房产税”征收的条例。西汉承袭这一传统，向百姓征收名为“赀算”的赋税，其稽核的标准也是以房屋及田产为统计对象的。 真正将房产作为独立征税对象应该肇始于唐代。唐建中时期，户部侍郎赵赞以军费不济为名，建议向全国征收“间架税”，以缓解日益窘迫的财政支度。唐政府于公元783年颁布晓谕，在全国开征“间架税”。所谓“间架税”就是将百姓的房产按照占地面积、修筑年代以及房屋质量的好坏作为评判对象所征收的一种赋税。按当时的律例规定，“凡屋两架为一间，约价三等。上价间出税钱二千文，中价间出税钱一千文，下价出税钱五百文”。同时为了进行有效地监管，唐政府还规定但凡敢隐匿房产或谎报房产的屋主“匿一间，杖六十”，倘若有邻里告发，也可获得一定的奖赏。一时间“衣冠士族，或贫无他财，独守故业，坐多屋出算者，动数十万，人不胜苦”，何况是积贫积弱的平民百姓昵?由于政府征收高额税金，以致小民不堪负担，不少地方激起了民变。 北宋时期，国家处于常年征战状态，军饷筹措日蹙。为了解决巨额的军费开支，政府开始向民间征收“宅税”。由于北宋中央政府并没有制定统一的征收标准与定则，以致各地征收情况迥异有别，差异甚大。经济较为发达的汴州、扬州与苏州等通都大邑，征收的税额高达数十贯不等，而一些穷陬僻壤之地，则少征或不征。 元代承袭宋代的做法，继续开征“宅税”，并且对房屋地基大小、新旧程度等制定了统一的征收章程。明清两代虽没有将房产税作为定税征收，但是每逢国库空虚、财力不支之时，也会临时开征“间架税”或“屋税”，直到乾隆时期，这种做法才完全废止。 近代以来，随着五口通商的开始，西方列强开始窃据东南沿海城市的土地设立租界。当时上海的工部局借口巡捕房经费紧张，先后在租界内征收房捐。由于租界当局采取的是华洋有别的政策，尤其对华商经营性商铺征收较为高额的赋税，因此华商不得不诡寄名产，将自己的房产寄押在洋人的名下以寻求庇护。

　　

　　古代的房地产评估

　　

　　“贫富无定势，田宅无定主”，这是历史发展的不变准则。虽说“普天之下，莫非王土”，但这并不能阻止民间田宅的买卖与交易。在古代，田宅的买卖一直以来都较为频繁，因而客观上也就孕育了“房地产估价”这个行当。从汉代的文献及现今出土的砖契、石碑看，就有专门对土地与房产进行估价的记载。譬如四川郫县出土的东汉簿书碑上就刻有“何广田八亩质(值)五千”、“王汶田顷九十亩贾(价)卅一万”的碑文，考古学家推定这应当是对田产估价后的凭证。 据学者考证，南北朝时期就孕育了房地产评估这个行业。在南朝梁代时，梁高祖萧衍为了在南京的钟山建造大爱敬寺，欲强行购买王骞的80余顷良田。王骞本是南朝的士族，况且这些田地都是祖上东晋丞相王导的赐田，因而表示坚决不卖。梁高祖十分愤懑，“遂付市评田价，以直逼还之”，还通过聘请“房产评估师?，按市场价评估，然后威逼赎买。《文苑英华》一书中也曾记载陈代有个名叫徐枢的地主，因为亟需用钱，便要变卖房产，遂聘请业内人士进行市场估价，并张贴榜文在城内出售，后以4万贯的价格成交。唐代则明令禁止一般性的田产交易，尤其对私下及黑市交易有着更为严苛的管束。然而对于寺庙的房产与田地的买卖则不在监管的范围内，从现今遗存的唐代文献中就有不少关于寺庙田产的交易记录。

　　宋代将“计产定资”作为赋税征收比率的依据。不少地方官衙就是通过评估百姓家中尤其是屋产的多寡来核定财产税的征收额度。 在古代，除了官差、胥吏充当“房产估价师”的角色外，民间还有一些专门从事房产估价行业的人士，如当时就有一种专门从事评估庄宅的牙人，谓之“房牙”。房牙的职责就是根据目前市场的房价走势及房屋成色制定售价并向买家兜售，类似于今天的房产中介商。 元代遗存的地契中就载有泉州路一户人家欲将祖上留存的一处宅邸出售，“此宅居于城内，有花园一段、山一段、亭一所、房屋一间及花果等草木在内”。当时泉州府内的房牙蔡八郎招引城东隅的阿老丁前来就买，经官牙议定时价折合中统宝钞60锭，双方还立下契约为证。但是房牙有时也会媚富欺贫做出不公正的估价，《宋会要辑稿》中就载有小民承佃官田之时，“田宅牙人虚添亩角，增抬钱数”。为此，历朝律例中对牙商欺罔邻里之事，都详细规定了惩处的条规与量刑的依据。

　　

　　古代的房产租赁

　　 唐代的房屋租赁市场十分活跃。当时都城长安的市、坊之间有明确的界限划分，其中商人较为集中的“坊”就有租赁活动的存在。譬如较有名的“布政坊”、“永平坊”、“兴道坊”等就有专人出租房宅给外地商人及胡商居住，以便在长安从事贸易。除了提供给商人房宅外，长安城内还有不少出租给应考举人、外省驻京管理人员及各地流寓人员的房宅，他们大多集中在东、西两市，因为这里是长安城中商贸活动最为繁华的地区，因此也聚居了大量的外来人口。李防所著的《太平广记》一书中就有明确的记载，当时余干县尉王立调选长安时，就曾佣居“大宁里”；而唐代著名诗人白居易调选时，就曾住于长安城的常乐里。 宋代的城市租赁业在唐代的基础上有了较大规模的发展。由于北宋在城市规划上打破了市、坊界限，因而出现了集商用与民用为一体的宅邸。随着宋代政策的宽松，不论何处，均可开设门面，不论何时，均可经营商业，这也使得一些大城市散居的人口日益增多，促进了城市租赁行业的繁荣。在当时的都城开封，沿汴河、蔡河两岸的官私房产就被房牙等中介商套购下来用于房屋的租赁，从而满足社会上各种承租者的需求。由于宅邸所处地段的不同，商家所出租店面的价格也相差悬殊，且随着季节的变化而有所迥异。 清代以后，房屋的租赁市场日益规范，政府还专门颁发“契书”给商民以示“租赁”凭证。